Trouver des biens off market avec les données publiques : DVF, cadastre, open data

La réponse courte

Non, l'open data ne vous donnera pas le nom et le numéro de téléphone du propriétaire sur un plateau. Voici ce qu'il vous donne vraiment : une carte des prix et des mutations (DVF), le plan et le découpage parcellaire (cadastre), l'identité des sociétés qui détiennent (Sirene, RCS), les projets et les difficultés en cours (permis Sitadel, annonces BODACC). Croisez ces couches et vous obtenez un système de signaux qui vous dit quels biens surveiller et pourquoi, en open data, gratuitement, à l'échelle d'un marché entier. L'identification du propriétaire réel reste une étape à part, plus contrainte, que nous traitons plus bas.

C'est le socle du sourcing off market à la française, et c'est la partie que presque personne n'explique. Les logiciels du marché vendent l'accès à ces mêmes données ; rien ne vous empêche de comprendre la matière première d'abord, ne serait-ce que pour juger si un abonnement vaut son prix.

DVF : qui a acheté quoi, à quel prix, quand

Les Demandes de Valeurs Foncières sont en open data sur data.gouv.fr depuis 2019. La base couvre les cinq dernières années de transactions sur le territoire (hors Alsace-Moselle et Mayotte, qui relèvent du Livre foncier) et donne, pour chaque mutation : type de bien, surface, prix de vente, date, et référence de parcelle (data.gouv.fr). Une carte interactive existe (app.dvf.etalab.gouv.fr), et une API pour automatiser.

Ce que DVF vous permet concrètement : dater la dernière mutation d'un bien, donc estimer la durée de détention, qui est votre signal de base. Un bien qui n'a pas changé de mains depuis quinze ans est statistiquement plus proche d'une vente qu'un bien acheté l'an dernier. DVF vous laisse aussi repérer les rues et les quartiers qui bougent, calibrer un prix d'entrée réaliste avant même de parler au vendeur, et détecter les reventes rapides qui trahissent souvent un marchand de biens actif sur le secteur.

Ce que DVF ne contient pas, et c'est écrit noir sur blanc : aucune donnée personnelle, ni nom de vendeur, ni nom d'acheteur. C'est une base de transactions, pas un annuaire de propriétaires. Pour aller plus loin, le Cerema publie DV3F et DVF+, des versions enrichies et agrégées à la mutation qui facilitent l'analyse des marchés fonciers ; utiles quand vous voulez raisonner à l'échelle d'une zone plutôt que d'une parcelle.

Cadastre : le plan est ouvert, l'identité ne l'est pas

Le plan cadastral est consultable par tous, en open data (cadastre.gouv.fr, données Etalab), avec le découpage parcellaire géolocalisé. C'est votre couche « terrain » : identifier une parcelle, sa surface, ses voisines, repérer un tènement qu'un opérateur pourrait assembler, ou un terrain sous-utilisé au regard de ce que le plan local d'urbanisme autorise.

Mais le nom du propriétaire n'est pas dans le plan. Les données de la matrice cadastrale (MAJIC) qui portent l'identité des propriétaires sont des données personnelles, donc pas ouvertes en open data, sauf pour les personnes morales (CADA). Un tiers peut demander un relevé de propriété avec des informations limitées (références cadastrales, adresse de la parcelle, contenance, nom et adresse du propriétaire, valeur locative), mais c'est une demande manuelle, parcelle par parcelle, non automatisable en masse.

Retenez la nuance qui change tout : identifier une SCI propriétaire est plus facile qu'identifier un particulier, parce que l'entité laisse une trace dans les registres et que les données des personnes morales sont plus accessibles. Autrement dit, la détention patrimoniale via société, très répandue en France, joue en votre faveur au moment d'identifier le propriétaire.

Sirene et les registres : remonter à la société qui détient

Quand un bien est détenu par une SCI, la base Sirene (INSEE, open data) et le registre national des entreprises (RNE, via data.inpi.fr) vous donnent la société, son SIREN, son adresse, sa date de création et son gérant. Les annonces légales et le RCS (Infogreffe) complètent avec les statuts, les changements de gérance et les cessions de parts. Une API entreprise permet d'automatiser ces recherches à l'échelle.

Le mur, vous le connaissez maintenant : depuis le 31 juillet 2024, le registre des bénéficiaires effectifs n'est plus librement public, il faut justifier d'un intérêt légitime pour y accéder (INPI). Le gérant est ouvert, le bénéficiaire effectif est fermé. En pratique, le gérant d'une SCI familiale est souvent le décideur, donc cette fermeture gêne moins qu'il n'y paraît pour la petite détention ; elle pèse davantage sur les montages complexes. La méthode complète pour remonter la chaîne parcelle → société → personne est détaillée dans notre guide sur l'identification du propriétaire derrière une société.

Permis Sitadel et BODACC : les signaux de mouvement

Deux sources open data transforment une carte statique en système d'alerte :

• Sitadel (permis de construire). Le SDES publie en open data les autorisations d'urbanisme délivrées depuis 2013, avec une API et une mise à jour mensuelle : permis de construire, déclarations préalables, permis d'aménager et de démolir (data.gouv.fr). Un permis récent près d'un bien détenu de longue date signale souvent un repositionnement ou un assemblage en cours ; un permis à l'arrêt peut trahir un projet en difficulté, donc un propriétaire prêt à céder.
• BODACC. Le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales est en open data via une API gratuite de la DILA. Il publie les ventes et cessions de fonds, les immatriculations et radiations, et surtout les procédures collectives et les dépôts de comptes (data.gouv.fr). Une SCI en difficulté, une société qui radie, une cession : autant de propriétaires proches d'une décision, signalés publiquement et gratuitement.

À ces deux sources, ajoutez selon vos besoins le PLU (plan local d'urbanisme, souvent en open data local via le Géoportail de l'urbanisme) pour connaître la constructibilité, et les bases DPE de l'ADEME pour repérer les passoires énergétiques, un signal de vente montant depuis les nouvelles obligations de rénovation.

Pour les développeurs : cadastre, PLU et foncier constructible

La même logique s'applique au foncier, avec d'autres signaux. Un opérateur ne cherche pas une durée de détention, il cherche du droit à bâtir non exploité : une parcelle vaste sous une occupation légère, un terrain que le PLU autorise à densifier, un tènement dont plusieurs parcelles voisines appartiennent au même propriétaire et pourraient s'assembler. Le cadastre donne le découpage, le PLU donne les règles, Sitadel révèle qui dépose des permis dans la zone, et Sirene identifie la société propriétaire.

L'avantage, pour un développeur, est le temps : repérer un site alors qu'il est encore un simple coup de fil, avant qu'un confrère ou un agent ne le mette en concurrence. C'est exactement le terrain où l'open data français, correctement croisé, fait la différence.

Ce que l'open data ne fait pas (et qu'il faut assumer)

Soyons honnêtes sur les limites, parce que c'est ce qui sépare une méthode d'un fantasme :

• Pas de coordonnées de propriétaires en masse. L'open data vous amène jusqu'à l'entité et la parcelle, rarement jusqu'au téléphone. L'enrichissement du contact est une étape distincte, avec ses propres règles.
• Les données personnelles restent encadrées par le RGPD, quelle que soit la licence d'ouverture. La Licence Ouverte autorise la réutilisation, mais elle ne lève pas le RGPD : une donnée publique n'est pas une donnée libre d'usage commercial sans précaution (CNIL).
• Le croisement à la main ne passe pas à l'échelle. Recouper DVF, cadastre, Sirene, Sitadel et BODACC sur une parcelle prend quelques minutes ; sur un marché entier, c'est un travail de plein temps, à refaire chaque semaine puisque les données bougent.

C'est exactement là qu'un système gagne son coût : il ingère ces sources en continu, les recoupe par parcelle, et vous sort la liste des biens où les signaux s'empilent, avec la conformité journalisée. La logique de détection est développée dans notre guide pour repérer les vendeurs motivés.

Assembler les couches : un exemple concret

Prenez un immeuble de rapport dans une métropole. DVF vous dit qu'il n'a pas muté depuis douze ans : durée de détention élevée. Le cadastre confirme la parcelle et deux parcelles voisines détenues par la même adresse. Sirene révèle une SCI, dont le gérant a plus de 70 ans. BODACC montre qu'une autre SCI liée a été radiée l'an dernier. Le DPE de l'immeuble est classé F. Aucune de ces sources, seule, ne dit « ce propriétaire va vendre ». Empilées, elles dessinent un dossier qui mérite un courrier soigné et un appel au bon moment.

C'est ça, la méthode off market appliquée aux données françaises : pas une source miracle, mais un empilement de signaux publics qui, ensemble, transforment un marché opaque en file de travail priorisée. Chaque signal pris isolément est faible ; c'est leur superposition qui crée le renseignement.

Vous voulez bâtir cette couche de signaux sur vos marchés sans y passer vos soirées ? On peut cartographier vos sources et vos signaux ensemble : parlons-en. Le système est conçu, opéré, et déployé sur votre propre infrastructure, avec la maîtrise et la gouvernance côté client.